Priorita 0 - Kritické téma: Článek vysvětluje, kdy je potřeba katastr a kdy ne. Přečtěte si nejdřív P1-04 Číslo popisné vs. Číslo evidenční - ušetříte až 125 000 Kč!
Důležité terminologické rozlišení:
- "Mobilní domy" (levné, nekvalitní): Bazarové kontejnery, levné buňky z nekontrolované výroby, často bez certifikátů. Tyto objekty mohou mít problémy s kolaudací a zápisem do katastru.
- "Montované domy" (kvalitní, tovární výroba): Moderní továrně vyráběné domy s certifikací CE, garantovanou kvalitou, profesionální izolací. Tohle jsou naše domy - o těchto mluvíme v tomto článku!
Registrace kvalitního montovaného domu v katastru nemovitostí je klíčový právní úkon, který transformuje mobilní objekt na plnohodnotnou nemovitost s vlastnickým titulem zapsaným ve veřejném rejstříku. Tento proces zajišťuje právní jistotu vlastníka, umožňuje získání hypotečního financování a je nezbytným předpokladem pro přidělení čísla popisného. Pro přidělení čísla evidenčního však zápis do katastru není nutný - stačí kolaudace nebo certifikát výrobce (který kvalitní montované domy mají!). Trvalý pobyt lze hlásit na adrese s číslem popisným i evidenčním podle zákona 133/2000 § 10. Zápis do katastru však není možný u všech mobilních domů a vyžaduje splnění přísných stavebněprávních a technických podmínek. Registrace probíhá prostřednictvím Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) a vyžaduje předložení geometrického plánu, dokumentace stavby a dalších zákonem stanovených dokladů.
💡 TIP: Detailní srovnání čísla popisného vs. evidenčního, včetně úspor až 125 000 Kč, najdete v článku Číslo popisné vs. Číslo evidenční.
Pro majitele mobilních domů je důležité pochopit, že samotné pořízení mobilního domu ještě neznamená, že se automaticky stává nemovitostí zapsanou v katastru. Mobilní dům je z právního hlediska zpočátku výrobkem plnícím funkci stavby, který může, ale nemusí být následně zapsán jako stavba do katastru nemovitostí. Rozhodující faktory zahrnují způsob umístění na pozemku, trvalost spojení se zemí, připojení na inženýrské sítě a především účel využití. Zatímco rekreační mobilní domy umístěné dočasně obvykle zůstávají nezapsány, mobilní domy určené k trvalému bydlení s pevnými základy a kolaudačním rozhodnutím mohou být a často jsou do katastru zapsány jako klasické stavby.
Význam registrace v katastru nemovitostí spočívá především v právní ochraně vlastníka. Pouze nemovitost zapsaná v katastru poskytuje úplnou právní jistotu vlastnictví, která je chráněna proti neoprávněným zásahům třetích osob. Katastrální zápis je konstitutivním prvkem převodu vlastnického práva – to znamená, že bez zápisu do katastru nemůže dojít k platnému převodu vlastnictví při prodeji nemovitosti. Dále je zápis v katastru podmínkou pro získání hypotečního úvěru na financování mobilního domu, protože banky vyžadují zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti, které lze zřídit pouze k nemovitostem evidovaným v katastru. V neposlední řadě je zápis v katastru nezbytný pro přidělení čísla popisného obcí. Pro číslo evidenční zápis do katastru není nutný - stačí kolaudace nebo certifikát výrobce a obec jej přidělí bez katastrálního zápisu. Trvalý pobyt lze hlásit na adrese s oběma typy čísel podle zákona 133/2000 § 10.
Tento článek poskytuje komplexní průvodce procesem registrace mobilního domu v katastru nemovitostí, včetně právního rámce, technických požadavků, nákladů, časového harmonogramu a praktických rad z reálných případů. Zvláštní pozornost je věnována situacím, kdy je registrace možná, kdy je nutná a kdy naopak není realizovatelná.
Právní status mobilního domu: movitá vs. nemovitá věc
Základní otázkou při registraci mobilního domu je jeho právní klasifikace podle občanského zákoníku. Česká právní úprava rozlišuje mezi movitými a nemovitými věcmi, přičemž pouze nemovité věci mohou být předmětem zápisu do katastru nemovitostí. Podle § 498 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.[1] Dále je nemovitou věcí stavba spojená se zemí pevným základem podle § 506 občanského zákoníku.[2]
Mobilní dům je z výroby produktem tovární výroby, který je primárně určen k přepravě a instalaci na různých místech. Jako takový je zpočátku klasifikován jako movitá věc – konkrétně jako "výrobek plnící funkci stavby" podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb.[3] Tento status mobilního domu však není neměnný a závisí na způsobu jeho umístění a užívání. Klíčovým kritériem pro změnu právní klasifikace z movité věci na nemovitou věc je trvalost spojení stavby se zemí pevným základem.
Stavební zákon a metodická stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj definují, že mobilní dům přestává být výrobkem a stává se stavbou ve smyslu nemovité věci v následujících případech: pokud je umístěn na trvalých betonových základech nebo jiných pevných konstrukcích, které neumožňují snadné přemístění objektu; pokud je trvale připojen k inženýrským sítím (elektřina, voda, kanalizace, plyn) prostřednictvím pevných přípojek vedených v zemi; pokud je součástí stavby provedeny stavební úpravy měnící jeho původní technické parametry certifikované výrobcem; nebo pokud je využíván k trvalému bydlení a prošel kolaudačním řízením s přidělením čísla popisného nebo evidenčního.[4]
Judikatura českých soudů v této oblasti zaujímá stanovisko, že rozhodující není teoretická možnost přemístění objektu, ale jeho faktické využití a způsob spojení se zemí. Nejvyšší soud České republiky ve svém rozsudku sp. zn. 22 Cdo 2200/2015 konstatoval, že "stavba je nemovitou věcí, pokud je spojena se zemí pevným základem, přičemž není rozhodující, zda je teoreticky možné stavbu demontovat a přemístit na jiné místo, ale zda je stavba fakticky využívána jako trvalá a je pevně spojena se zemí."[5] Tato judikatura potvrzuje, že mobilní dům umístěný na betonových patkách nebo základové desce a připojený k sítím je z právního hlediska nemovitou věcí podléhající stavebnímu zákonu a způsobilou k zápisu do katastru nemovitostí.
Naopak mobilní domy, které zůstávají na podvozku s koly, jsou umístěny pouze dočasně (maximálně 90 dní v roce podle § 104 stavebního zákona), nejsou trvale připojeny k sítím nebo slouží pouze k rekreačním účelům bez kolaudace, zůstávají právně movitými věcmi. Tyto objekty nemohou být zapsány do katastru nemovitostí a nepodléhají dani z nemovitých věcí. Jejich vlastnictví se prokazuje kupní smlouvou nebo fakturou od výrobce, nikoliv výpisem z katastru nemovitostí.
Kdy je zápis do katastru možný a kdy nutný
Zápis mobilního domu do katastru nemovitostí není ve všech případech možný ani nutný. Rozhodujícím faktorem je právní klasifikace objektu a účel jeho využití. Je třeba rozlišovat mezi třemi základními situacemi: kdy zápis možný není, kdy je možný ale dobrovolný, a kdy je zápis povinný.
Zápis do katastru není možný u mobilních domů, které zůstávají movitými věcmi. Konkrétně se jedná o případy, kdy mobilní dům je umístěn na pozemku pouze dočasně, tedy maximálně 90 dní v kalendářním roce, a není připojen k inženýrským sítím trvale.[6] Dále není zápis možný u mobilních domů na podvozku s koly, které jsou určeny k přepravě a splňují normu ČSN EN 1647+A1 pro obytné přívěsy.[7] Tyto objekty jsou podle stavebního zákona osvobozeny od povinnosti získat stavební povolení a z povahy věci nemohou být předmětem katastrálního zápisu, protože nesplňují podmínku trvalého spojení se zemí. Rovněž mobilní domy umístěné na pozemcích, kde územní plán neumožňuje trvalé stavby, nemohou být zapsány do katastru jako stavby, protože by to bylo v rozporu s územně plánovací dokumentací.
Zápis do katastru je možný, ale dobrovolný u mobilních domů určených k rekreačnímu využití, které jsou trvale umístěny na pozemku, mají pevné základy a prošly kolaudačním řízením. Majitel takového objektu se může rozhodnout, zda požádá o zápis do katastru, nebo nechá objekt nezapsaný. Výhodou zápisu je možnost zajištění hypotékou, právní ochrana vlastnictví a případná možnost získat číslo evidenční. Nevýhodou je vznik daňové povinnosti – objekt zapsaný v katastru podléhá dani z nemovitých věcí podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, zatímco nezapsaný mobilní dům této dani nepodléhá.[8] Rozhodnutí o zápisu závisí na individuálních potřebách vlastníka, přičemž mnohé rekreační mobilní domy zůstávají záměrně nezapsány právě kvůli úspoře na dani z nemovitostí.
Zápis do katastru je fakticky nutný u mobilních domů určených k trvalému bydlení. Ačkoliv stavební zákon formálně nestanovuje přímou povinnost zápisu, praktické důsledky absence zápisu činí trvalé bydlení v nezapsaném mobilním domě nerealizovatelným. Důvody jsou následující: bez zápisu v katastru nelze získat číslo popisné od obce, které je podle § 2 odst. 3 zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, podmínkou pro hlášení trvalého pobytu.[9] Bez možnosti trvalého pobytu v objektu vznikají komplikace s doručováním úředních písemností, volebním právem, přístupem ke zdravotní péči v místě bydliště a dalšími občanskými právy vázanými na trvalý pobyt. Dále banky odmítají poskytnout hypotéku na nezapsaný mobilní dům, protože nemohou zřídit zástavní právo k movité věci jako zajištění úvěru. Pojišťovny rovněž obvykle poskytují výrazně horší podmínky pojištění u objektů nezapsaných v katastru, nebo pojištění zcela odmítají. Z těchto důvodů je pro trvalé bydlení v mobilním domě zápis do katastru prakticky nevyhnutelný, i když právně není explicitně vyžadován zákonem.
Zvláštní situace nastává u mobilních domů na cizím pozemku. Podle § 506 odst. 2 občanského zákoníku platí zásada superficies solo cedit – stavba následuje vlastnictví pozemku, na kterém stojí.[10] To znamená, že pokud umístíte mobilní dům na cizím pozemku s vědomím vlastníka, stává se stavba součástí pozemku a automaticky přechází do vlastnictví vlastníka pozemku. Tuto zásadu lze překlenout pouze uzavřením nájemní smlouvy k pozemku nebo smlouvy o zřízení práva stavby podle § 1240 a následujících občanského zákoníku.[11] Právo stavby je samostatné věcné právo, které umožňuje na cizím pozemku zřídit stavbu a stát se jejím vlastníkem. Toto právo musí být zapsáno v katastru nemovitostí a umožňuje, aby vlastníkem mobilního domu zůstal ten, kdo ho postavil, i když pozemek patří někomu jinému. Bez zapsaného práva stavby nebo jasné nájemní smlouvy hrozí při registraci mobilního domu v katastru komplikace s vlastnictvím.
Geometrický plán: základní dokument pro zápis
Geometrický plán je klíčovým technickým podkladem pro zápis jakékoliv stavby do katastru nemovitostí, včetně mobilních domů. Jedná se o geodetickou dokumentaci, která přesně zaměřuje polohu stavby na pozemku, její rozměry a vztah k okolním parcelním hranicím. Bez platného geometrického plánu nelze provést zápis stavby do katastru, což z něj činí obligatorní součást registračního procesu.
Geometrický plán je definován v § 2 písm. d) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), jako "geodetický podklad, který zobrazuje stav a změny hranic pozemků, budov a jednotek v evidenci katastru nemovitostí".[12] Plán musí být vyhotoven oprávněným zeměměřickým inženýrem, který má oprávnění k výkonu zeměměřické činnosti podle zákona č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví.[13] Pouze geometrické plány vyhotovené osobami s tímto oprávněním jsou akceptovány katastrálními úřady jako podklad pro zápis změn do katastru.
Obsah geometrického plánu je přesně stanoven vyhláškou č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí.[14] Plán musí obsahovat následující náležitosti: záhlaví s označením druhu geometrického plánu, číslem zakázky, jménem a razítkem zeměměřického inženýra, datem vyhotovení a datem ověření katastrálním úřadem; popisové pole s uvedením katastrálního území, parcelního čísla pozemku, na kterém stavba stojí, a účelu geometrického plánu (například "geometrický plán pro vyznačení budovy"); tabulkovou část obsahující souřadnice lomových bodů stavby v souřadnicovém systému S-JTSK (Jednotná trigonometrická síť katastrální), výměru zastavěné plochy, označení stavby a výpočet plošného obsahu; grafickou část zobrazující situaci stavby na pozemku s vyznačenými odstupovými vzdálenostmi od hranic sousedních parcel, vyznačením inženýrských sítí a orientací ke světovým stranám v měřítku obvykle 1:500 nebo 1:1000 podle velikosti pozemku.
Proces vyhotovení geometrického plánu začína objednávkou u geodetické firmy nebo samostatného zeměměřického inženýra. Vlastník mobilního domu kontaktuje geodeta, specifikuje účel plánu (vyznačení nové stavby) a domluví si termín zaměření. Geodet následně provede terénní měření, při kterém zaměří přesnou polohu mobilního domu pomocí GPS nebo totální stanice, zaznamená souřadnice rohových bodů objektu, změří odstupy od parcelních hranic a zaznačí vztah k okolním stavbám a inženýrským sítím. Následuje kancelářské zpracování naměřených dat do předepsané formy geometrického plánu podle vyhlášky, vytvoření grafické části a výpočet výměr. Hotový geometrický plán geodet předloží ke schválení příslušnému katastrálnímu úřadu, který provede kontrolu formálních náležitostí, správnosti souřadnic, návaznosti na stávající katastrální mapu a souladu s právními předpisy. Pokud úřad neshledá nedostatky, ověří geometrický plán razítkem a podpisem, čímž vzniká platný podklad pro zápis do katastru. Celý proces od objednávky po ověření trvá standardně 3 až 6 týdnů, v závislosti na pracovní vytíženosti geodeta a katastrálního úřadu.
Náklady na geometrický plán se pohybují v širokém rozpětí podle několika faktorů. Podle průzkumu mezi geodetickými firmami v roce 2025 se ceny geometrického plánu pro vyznačení mobilního domu pohybují od 7 000 Kč do 20 000 Kč, přičemž průměrná cena je kolem 12 000 Kč.[15] Faktory ovlivňující cenu zahrnují velikost a tvar zastavěné plochy – větší a členitější objekt vyžaduje více měřících bodů a složitější výpočty; složitost terénu a hustotu okolní zástavby, která ovlivňuje obtížnost měření; vzdálenost lokality od sídla geodeta, která se promítá do cestovních nákladů; aktuální stav katastrální mapy, protože v oblastech se starými mapami je potřeba náročnější rekonstrukce souřadnic; a regiony – v Praze a Brně jsou ceny obvykle o 20-30 % vyšší než v menších městech. Některé geodetické firmy nabízejí expresní zpracování za příplatek, kdy lze geometrický plán vyhotovit a nechat ověřit již za 1-2 týdny, ale příplatek za expresní službu činí obvykle 30-50 % standardní ceny.
Důležité upozornění: geometrický plán má omezenou platnost pro účely zápisu do katastru. Podle § 78 odst. 4 katastrálního zákona platí, že "k návrhu na vklad musí být přiložen geometrický plán ověřený katastrálním úřadem, který nesmí být starší tří let".[16] To znamená, že pokud necháte vyhotovit geometrický plán, ale do tří let nepodáte návrh na vklad do katastru, bude nutné nechat plán aktualizovat nebo vyhotovit nový, což představuje další náklad. Z tohoto důvodu se doporučuje vyhotovení geometrického plánu časovat tak, aby bezprostředně navazovalo na kolaudaci stavby a podání návrhu na vklad.
Proces zápisu do katastru nemovitostí krok za krokem
Zápis mobilního domu do katastru nemovitostí probíhá formou návrhu na vklad vlastnického práva k nově vzniklé stavbě. Proces se řídí zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), a vyhláškou č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška).[17] Celý proces lze rozdělit do několika klíčových kroků, které je třeba dodržet v předepsaném pořadí.
Krok 1: Příprava dokumentace před podáním návrhu
Před samotným podáním návrhu na vklad je třeba shromáždit veškerou potřebnou dokumentaci. Základní požadované dokumenty zahrnují: platný geometrický plán ověřený katastrálním úřadem pro vyznačení budovy, který nesmí být starší tří let; kolaudační rozhodnutí nebo kolaudační souhlas vydaný stavebním úřadem podle § 119 stavebního zákona, případně oznámení stavebního úřadu, že stavba nevyžaduje kolaudaci, pokud se jednalo o jednoduchou stavbu podle § 117 stavebního zákona;[18] výpis z katastru nemovitostí pro pozemek, na kterém mobilní dům stojí, ne starší než 3 měsíce; doklad o vlastnictví pozemku nebo právu stavby na pozemku (výpis z katastru s evidencí vlastnictví, smlouva o zřízení práva stavby); identifikační doklady žadatele (občanský průkaz nebo pas, u právnických osob výpis z obchodního rejstříku); technickou dokumentaci mobilního domu s uvedením zastavěné plochy a počtu podlaží; a případně plnou moc, pokud návrh podává zástupce nebo advokát jménem vlastníka.
Všechny dokumenty je třeba připravit v originále nebo úředně ověřené kopii. Katastrální úřad nepřijímá prosté kopie dokumentů bez ověření, s výjimkou dokumentů předložených v elektronické podobě s uznávaným elektronickým podpisem.
Krok 2: Vyplnění návrhu na vklad
Návrh na vklad musí být podán na předepsaném formuláři, který je k dispozici na Portálu ČÚZK (https://portal.cuzk.gov.cz) nebo v listinné podobě na katastrálních pracovištích.[19] Formulář obsahuje několik povinných náležitostí podle § 6 katastrálního zákona: označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen (podle místa, kde se nemovitost nachází); identifikační údaje navrhovatele (jméno, příjmení, datum narození, adresa trvalého bydliště, případně IČO u právnických osob); přesné označení nemovitosti, které je předmětem zápisu (katastrální území, parcelní číslo pozemku, číslo listu vlastnictví); popis navrhované změny (například "zápis nově vzniklé stavby – mobilní dům na pozemku parc. č. 123/4"); seznam příloh, které jsou k návrhu připojeny; datum a podpis navrhovatele.[20]
Návrh lze podat třemi způsoby: osobně na katastrálním pracovišti, kde úředník návrh přijme, zkontroluje formální náležitosti a potvrdí datum přijetí; prostřednictvím datové schránky, pokud má navrhovatel datovou schránku zřízenou; nebo elektronicky přes Portál ČÚZK s použitím kvalifikovaného elektronického podpisu nebo identity občana (bankovní identita). Elektronické podání má výhodu v podobě slevy na správním poplatku – místo standardních 2 000 Kč činí poplatek pouze 1 600 Kč.[21]
Krok 3: Úhrada správního poplatku
K návrhu na vklad je třeba uhradit správní poplatek podle zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položka 120 sazebníku.[22] Výše poplatku za návrh na vklad vlastnického práva činí 2 000 Kč při podání v listinné podobě osobně nebo poštou, nebo 1 600 Kč při podání elektronicky prostřednictvím Portálu ČÚZK nebo datové schránky (sleva 20 %). Poplatek lze uhradit následujícími způsoby: bankovním převodem na účet příslušného katastrálního úřadu s uvedením variabilního symbolu odpovídajícího číslu návrhu (číslo bude sděleno po podání); platební kartou na katastrálním pracovišti; nebo v hotovosti na pokladně katastrálního úřadu během úředních hodin.
Důležité upozornění: správní poplatek je třeba uhradit do 10 dnů od podání návrhu na vklad. Pokud není poplatek uhrazen včas, katastrální úřad vyzve navrhovatele k doplnění a stanoví dodatečnou lhůtu. Pokud nebude poplatek uhrazen ani poté, bude návrh odmítnut a uhrazený poplatek propadne. Poplatek se nevrací ani v případě, že návrh na vklad bude z věcných důvodů zamítnut, například pro rozpor s právními předpisy.[23]
Krok 4: Posouzení návrhu katastrálním úřadem
Po přijetí návrhu a úhradě správního poplatku zahájí katastrální úřad řízení o povolení vkladu. Úředník provede kontrolu formálních náležitostí návrhu a přiložených dokladů, zkontroluje, zda je geometrický plán platný a ověřený, zda kolaudační rozhodnutí odpovídá skutečnosti, a zda navrhovatel má právo návrh podat (je vlastníkem pozemku nebo má právo stavby). Dále úřad posoudí, zda navrhovaný zápis není v rozporu s již zapsanými údaji v katastru, například zda na pozemku není zapsáno zástavní právo, které brání zápisu nové stavby, nebo zda stavba nepřesahuje hranice pozemku. Úřad také ověří soulad s územním plánem a stavebním povolením.
Pokud úřad zjistí formální nedostatky (chybějící podpis, neúplná příloha, chybný údaj), vyzve navrhovatele k doplnění návrhu a stanoví přiměřenou lhůtu, obvykle 15 dní. Pokud navrhovatel návrh včas doplní, řízení pokračuje. Pokud nedoplní, bude návrh odmítnut. Pokud jsou všechny náležitosti v pořádku, vydá katastrální úřad rozhodnutí o povolení vkladu.
Krok 5: Rozhodnutí o povolení vkladu a zápis
Podle § 5 odst. 1 katastrálního zákona musí katastrální úřad rozhodnout o návrhu na vklad nejpozději do 20 pracovních dnů od jeho doručení, pokud zákon nestanoví jinak.[24] V praxi se lhůta často prodlužuje při nutnosti doplnění dokumentace nebo při vysokém pracovním vytížení úřadu. Po vydání rozhodnutí o povolení vkladu provede úřad zápis stavby do katastru nemovitostí. Stavba získá své vlastní parcelní číslo (obvykle označené jako číslo budovy, např. "stavba čp. 123 na pozemku parc. č. 456") a je zapsána na list vlastnictví společně s pozemkem.
Vlastník obdrží rozhodnutí o povolení vkladu doporučeným dopisem nebo do datové schránky. K rozhodnutí je přiložen aktuální výpis z katastru nemovitostí, ve kterém je již stavba zaznamenána. Od okamžiku zápisu do katastru je stavba právně existující nemovitostí s úplnou právní ochranou.
Krok 6: Přidělení čísla popisného nebo evidenčního
Po zápisu stavby do katastru může vlastník požádat obecní úřad o přidělení čísla popisného nebo evidenčního. Číslo popisné se přiděluje stavbám určeným k trvalému bydlení nebo k jinému účelu (například podnikání), zatímco číslo evidenční se přiděluje stavbám dočasného charakteru nebo stavbám určeným k rekreaci podle § 2 vyhlášky č. 326/2000 Sb., kterou se provádí zákon o obcích.[25] Žádost o přidělení čísla popisného se podává na obecním úřadě s přiložením kolaudačního rozhodnutí a výpisu z katastru nemovitostí prokazujícího zápis stavby. Obec přidělí číslo obvykle do 30 dnů od podání žádosti a vystaví rozhodnutí o přidělení čísla popisného.
Teprve s číslem popisným lze na obecním úřadě ohlásit trvalé bydliště v mobilním domě podle zákona o evidenci obyvatel. Bez zapsaného čísla popisného je možné hlásit pouze přechodný pobyt, nikoliv trvalý pobyt.
Náklady na zápis do katastru: kompletní přehled
Celkové náklady na registraci mobilního domu v katastru nemovitostí se skládají z několika položek, které je třeba započítat při plánování investice. Následující přehled obsahuje reálné ceny platné v roce 2025 na základě aktuálních ceníků geodetických firem, katastrálních úřadů a souvisejících služeb.
Geometrický plán: 7 000 – 20 000 Kč
Jak již bylo uvedeno výše, cena geometrického plánu se pohybuje v rozpětí 7 000 až 20 000 Kč v závislosti na velikosti mobilního domu, složitosti terénu a lokalitě. Průměrná cena pro standardní mobilní dům o zastavěné ploše 40-60 m² na rovném pozemku v běžné lokalitě činí přibližně 12 000 Kč.[26] V této ceně je zahrnuto terénní zaměření, kancelářské zpracování, vytvoření grafické a tabulkové části plánu a předložení ke schválení katastrálnímu úřadu. Cena obvykle nezahrnuje správní poplatek za ověření geometrického plánu katastrálním úřadem, který činí 1 000 Kč a hradí se přímo geodetovi, který ho pak odvede úřadu.
Správní poplatek za návrh na vklad: 1 600 – 2 000 Kč
Poplatek za podání návrhu na vklad vlastnického práva k nově vzniklé stavbě činí 2 000 Kč při podání v listinné podobě nebo 1 600 Kč při elektronickém podání.[27] Tento poplatek je stanoven zákonem a je jednotný pro celou Českou republiku bez ohledu na velikost nebo hodnotu stavby. Poplatek se hradí pouze jednou při podání návrhu a není vratný ani v případě zamítnutí návrhu.
Výpis z katastru nemovitostí: 100 – 400 Kč
Pro podání návrhu je třeba aktuální výpis z katastru nemovitostí pro pozemek, na kterém mobilní dům stojí. Výpis nesmí být starší než 3 měsíce. Cena výpisu závisí na formě a rozsahu: elektronický výpis z Portálu ČÚZK zdarma (neověřená kopie pro informaci); úřední výpis na katastrálním pracovišti 100 Kč za první list a 50 Kč za každý další list; ověřený výpis s razítkem a podpisem 200 Kč; expresní výpis do 1 hodiny 400 Kč.[28] Pro účely návrhu na vklad postačuje standardní úřední výpis za 100 Kč.
Kolaudační dokumentace a revize: 5 000 – 15 000 Kč
Pokud mobilní dům vyžadoval kolaudační řízení (což je u objektů určených k trvalému bydlení standardem), je třeba započítat náklady na kolaudaci, které zahrnují: revizní zprávy elektroinstalace (2 000 – 4 000 Kč), revize komínu a kouřovodů, pokud je v domě krb nebo plynový kotel (1 500 – 3 000 Kč), revize plynoinstalace, pokud je dům připojen na plyn (2 000 – 3 000 Kč), technický dozor stavebníka při kolaudaci, pokud si ho vlastník zajišťuje (5 000 – 10 000 Kč), a správní poplatek za kolaudační souhlas (1 000 Kč podle zákona o správních poplatcích).[29] Tyto náklady jsou nutné pro získání kolaudačního rozhodnutí, bez kterého není možný zápis do katastru.
Právní služby (volitelné): 5 000 – 20 000 Kč
Mnozí vlastníci si pro podání návrhu na vklad najímají právníka nebo advokáta, který zajistí kompletní právní servis včetně kontroly dokumentace, vyplnění návrhu, podání a komunikace s katastrálním úřadem. Cena právních služeb se pohybuje obvykle mezi 5 000 až 20 000 Kč v závislosti na složitosti případu a regionu. V jednoduchých případech, kdy je dokumentace kompletní a bez problémů, lze návrh na vklad podat i bez právníka vlastními silami, čímž se tyto náklady ušetří. Portál ČÚZK nabízí podrobné návody a formuláře, které proces značně zjednodušují.[30]
Celkové náklady: 15 000 – 60 000 Kč
Součtem všech položek činí celkové náklady na zápis mobilního domu do katastru nemovitostí přibližně: v nejjednodušším případě (vlastní podání návrhu, žádné právní služby, standardní geometrický plán, základní revize) kolem 15 000 – 25 000 Kč; ve standardním případě (geodet, revize, výpisy, vše bez komplikací) kolem 25 000 – 40 000 Kč; ve složitém případě (právník, expresní služby, opakované revize, komplikovaný terén) až 50 000 – 60 000 Kč. Tyto náklady představují jednorázovou investici, která výrazně zvyšuje hodnotu a právní jistotu nemovitosti, a měly by být zahrnuty do celkového rozpočtu při pořízení mobilního domu určeného k trvalému bydlení.
Časový harmonogram registrace
Celý proces od rozhodnutí o zápisu mobilního domu do katastru až po finální zápis a přidělení čísla popisného trvá v ideálním případě 2 až 4 měsíce, v komplikovanějších případech může proces zabrat i 6 měsíců nebo více. Následující harmonogram vychází z reálných zkušeností a průměrných lhůt úřadů v roce 2025.
Týden 1-2: Objednání geometrického plánu a shromáždění dokumentace
Proces začíná kontaktováním geodetické firmy a objednáním geometrického plánu. Je třeba dohodnout termín zaměření, což obvykle trvá 3-7 dní v závislosti na dostupnosti geodeta. Zároveň je nutné shromáždit veškerou potřebnou dokumentaci: kolaudační rozhodnutí, revizní zprávy, výpis z katastru nemovitostí a technickou dokumentaci mobilního domu. Tato přípravná fáze zabere obvykle 1-2 týdny.
Týden 3-5: Vyhotovení a ověření geometrického plánu
Po provedení terénního zaměření geodet zpracuje naměřená data a vytvoří geometrický plán v souladu s katastrální vyhláškou. Kancelářské zpracování trvá obvykle 1-2 týdny. Následně geodet předloží plán příslušnému katastrálnímu úřadu k ověření. Katastrální úřad má podle § 78 odst. 3 katastrálního zákona lhůtu 15 dnů na ověření geometrického plánu.[31] V praxi úřady obvykle dodržují tuto lhůtu, v období velkého vytížení (jaro a podzim) však může ověření trvat až 3 týdny. Celkem tedy fáze vyhotovení a ověření geometrického plánu zabere 3-5 týdnů.
Týden 6-7: Podání návrhu na vklad
S ověřeným geometrickým plánem a kompletní dokumentací lze podat návrh na vklad do katastru nemovitostí. Vlastní podání elektronicky přes Portál ČÚZK nebo osobně na katastrálním pracovišti je otázkou jednoho dne. Následuje úhrada správního poplatku, kterou je třeba provést do 10 dnů od podání. Celá fáze podání a úhrady zabere přibližně 1-2 týdny s rezervou.
Týden 8-11: Posouzení návrhu a rozhodnutí o vkladu
Katastrální úřad má podle zákona lhůtu 20 pracovních dnů na rozhodnutí o návrhu na vklad.[32] Tato lhůta se počítá od data doručení úplného návrhu včetně všech příloh a úhrady poplatku. V praxi úřady lhůtu obvykle dodržují, ale mohou nastat situace vyžadující doplnění dokumentace, kdy úřad vyzve navrhovatele k doplnění a stanoví dodatečnou lhůtu 15 dní. Celkem tedy fáze posouzení a rozhodnutí trvá standardně 4-6 týdnů, v případě doplňování až 8 týdnů.
Týden 12-14: Zápis do katastru a vydání rozhodnutí
Po vydání kladného rozhodnutí o povolení vkladu provede katastrální úřad zápis stavby do katastru nemovitostí obvykle do 5 pracovních dnů. Vlastník obdrží rozhodnutí o povolení vkladu doporučeným dopisem, což může trvat dalších 5-7 dní. K rozhodnutí je přiložen aktualizovaný výpis z katastru nemovitostí se zapsanou stavbou. Celá závěrečná fáze tedy zabere přibližně 2-3 týdny od vydání rozhodnutí do obdržení dokumentů vlastníkem.
Týden 15-16: Přidělení čísla popisného obcí
S výpisem z katastru a kolaudačním rozhodnutím lze požádat obecní úřad o přidělení čísla popisného. Obecní úřad má podle zákona o obcích lhůtu 30 dnů na vydání rozhodnutí o přidělení čísla popisného.[33] V praxi menší obce rozhodují rychleji, často do 2 týdnů, zatímco větší města mohou využít plnou lhůtu 30 dnů. Po přidělení čísla popisného je možné ohlásit trvalé bydliště v mobilním domě.
Celková doba: 2 – 6 měsíců
Sečtením všech fází vychází celková doba od objednání geometrického plánu po přidělení čísla popisného v rozmezí 12-16 týdnů (3-4 měsíce) v ideálním případě bez komplikací. V případě doplňování dokumentace, odvolání proti rozhodnutí nebo jiných komplikací se proces může protáhnout na 5-6 měsíců. Doporučuje se proto zahájit proces registrace co nejdříve po dokončení a kolaudaci mobilního domu, ideálně ještě před plánovaným nastěhováním, aby byla zajištěna včasná možnost hlášení trvalého pobytu.
Výhody registrace v katastru nemovitostí
Zápis mobilního domu do katastru nemovitostí přináší vlastníkům řadu významných výhod, které významně převyšují náklady a administrativní náročnost procesu. Následující přehled shrnuje klíčové benefity registrace.
Právní ochrana vlastnictví
Zápis v katastru nemovitostí poskytuje nejsilnější formu právní ochrany vlastnictví podle českého práva. Podle § 984 občanského zákoníku platí, že "právo zapsané v katastru nemovitostí se má za správné a je chráněno právními předpisy".[34] To znamená, že vlastník zapsané nemovitosti požívá ochrany dobré víry – nikdo nemůže zpochybnit jeho vlastnictví, pokud není prokázán opak zápisem v katastru. U nezapsaného mobilního domu musí vlastník v případě sporu prokazovat své vlastnictví jinými prostředky (faktura, kupní smlouva), což je náročnější a méně jisté. Navíc pouze zapsaná nemovitost je chráněna před neoprávněnými zásahy třetích osob a poskytuje možnost domáhat se ochrany vlastnického práva soudní cestou podle § 1042 občanského zákoníku.[35]
Možnost hypotečního financování
Banky a finanční instituce poskytují hypotéční úvěry pouze na nemovitosti zapsané v katastru, protože pouze k takovým nemovitostem lze zřídit zástavní právo jako zajištění úvěru. Podle § 1309 občanského zákoníku vzniká zástavní právo k nemovitosti zápisem do katastru nemovitostí.[36] Bez zápisu v katastru tedy není možné získat hypotéku na pořízení nebo rekonstrukci mobilního domu, což výrazně omezuje finanční možnosti vlastníka. Registrace v katastru tak otevírá přístup k levnějšímu financování prostřednictvím hypoték s úrokovými sazbami obvykle o 2-4 procentní body nižšími než u spotřebitelských úvěrů na movité věci.
Možnost hlášení trvalého pobytu
Jak již bylo zmíněno, trvalý pobyt lze podle zákona o evidenci obyvatel hlásit pouze v objektu označeném číslem popisným nebo evidenčním, které obec přiděluje pouze stavbám zapsaným v katastru nemovitostí a skolaudovaným.[37] Bez možnosti hlášení trvalého pobytu vznikají vlastníkovi značné komplikace: doručování úředních písemností na jinou adresu, nutnost cestovat k hlášení na matričním úřadě původního bydliště, komplikace s volební legitimací a volebním právem v místě skutečného bydliště, obtíže při přihlášení dětí do školky nebo školy v místě, kde mobilní dům stojí, a omezení přístupu k některým sociálním dávkám nebo dotacím vázaným na trvalý pobyt.
Zvýšení hodnoty nemovitosti
Mobilní dům zapsaný v katastru nemovitostí má výrazně vyšší tržní hodnotu než nezapsaný objekt stejných parametrů. Odhady realitních odborníků uvádějí, že zápis v katastru zvyšuje tržní hodnotu mobilního domu o 15-25 % oproti nezapsanému objektu.[38] Důvodem je právě vyšší právní jistota kupujícího, možnost hypotečního financování koupě a absence rizika, že bude muset objekt po koupi dodatečně registrovat s nejistým výsledkem. Při případném prodeji mobilního domu je zápis v katastru významnou konkurenční výhodou, která výrazně urychluje prodej a zvyšuje zájem kupců.
Lepší podmínky pojištění
Pojišťovny poskytují výrazně výhodnější podmínky pojištění nemovitosti pro objekty zapsané v katastru. Podle průzkumu mezi pojišťovnami v roce 2025 jsou rozdíly následující: pojistné pro zapsaný mobilní dům je o 20-40 % nižší než pro nezapsaný; pojistné plnění je vypláceno bez komplikací, zatímco u nezapsaných objektů pojišťovny často snižují plnění s odůvodněním nízké hodnoty movité věci; rozsah pojištění zahrnuje i náhradu za ztrátu užívání nemovitosti, která u movitých věcí nebývá pojištěna.[39] Některé pojišťovny dokonce odmítají pojistit nezapsané mobilní domy zcela, nebo nabízejí pouze základní pojištění movitých věcí s výrazně nižším limitem plnění.
Daňové uznání nákladů
Pro osoby samostatně výdělečně činné nebo firmy, které využívají mobilní dům k podnikání (například jako kancelář, ubytovací zařízení, provozovna), přináší zápis v katastru možnost daňově uznávat náklady na nemovitost. Odpisy stavby zapsané v katastru lze uplatnit jako daňově uznatelný náklad podle § 26 zákona o daních z příjmů, což snižuje základ daně z příjmů.[40] U nezapsaného mobilního domu jako movité věci jsou daňové možnosti omezené a odpisy movitého majetku se počítají podle jiných pravidel s kratší dobou odepisování.
Kdy registraci nepotřebujete
Ačkoliv registrace mobilního domu v katastru nemovitostí přináší řadu výhod, existují situace, kdy zápis není nutný ani účelný. Následující případy představují situace, kdy můžete provozovat mobilní dům zcela legálně bez zápisu do katastru.
Rekreační využití bez trvalého bydlení
Pokud používáte mobilní dům výhradně k rekreaci a nemáte v úmyslu v něm trvale bydlet ani hlásit trvalý pobyt, není registrace v katastru nutná. Rekreační mobilní dům sloužící jako víkendová chata nebo letní sídlo nevyžaduje číslo popisné ani zápis v katastru. Stačí, aby byl umístěn v souladu s územním plánem obce a splňoval podmínky pro drobné stavby podle stavebního zákona (do 55 m² zastavěné plochy, dodržení odstupů od hranic pozemků).[41] V takovém případě vlastník ušetří náklady na zápis do katastru i pravidelnou daň z nemovitých věcí, která se u zapsaných objektů pohybuje obvykle mezi 1 000 až 3 000 Kč ročně v závislosti na velikosti a lokalitě.
Dočasné umístění do 90 dnů v roce
Mobilní domy umístěné na pozemku pouze dočasně, tedy maximálně 90 dní v kalendářním roce, jsou podle § 104 stavebního zákona osvobozeny od povinnosti získat stavební povolení a nevyžadují ani zápis do katastru.[42] Toto se týká například mobilních domů používaných sezónně při práci na pozemku, dočasného ubytování během stavby jiného objektu nebo mobilních prodejních stánků. Důležité je striktně dodržet limit 90 dnů – při překročení se objekt stává stavbou vyžadující povolení a teoreticky i zápis do katastru.
Mobilní domy na podvozku s koly
Mobilní domy, které zůstávají na originálním podvozku s koly a splňují technickou normu ČSN EN 1647+A1 pro obytné přívěsy, jsou právně klasifikovány jako vozidla, nikoliv jako stavby.[43] Tyto objekty se registrují v registru vozidel, nikoliv v katastru nemovitostí. Pokud je mobilní dům stále na kolech a je technicky způsobilý k přepravě (má tažnou oj, funkční podvozek, odpovídající rozměry), nejedná se o stavbu a zápis do katastru není možný ani potřebný. Vlastnictví se prokazuje technickým průkazem vozidla a kupní smlouvou.
Mobilní domy na pronajaté m pozemku bez úmyslu trvalého bydlení
Pokud máte mobilní dům umístěný na pronajaté m pozemku (například v kempu, na rekreačním pozemku nebo na farmě) a neplánujete v něm trvale bydlet, registrace v katastru není nutná a často ani možná. Důvodem je skutečnost, že bez vlastnictví pozemku nebo zapsaného práva stavby by stavba přešla do vlastnictví majitele pozemku podle zásady superficies solo cedit.[44] Registrace by tedy byla v rozporu se zájmy pronajímatele pozemku a bez jeho souhlasu ji katastrální úřad nepovolí. Pro rekreační využití na pronajatém pozemku postačuje nájemní smlouva a není třeba objekt registrovat.
Úspora nákladů a daňové povinnosti
Nezapsané mobilní domy nepodléhají dani z nemovitých věcí podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, která se vztahuje pouze na stavby zapsané v katastru nemovitostí.[45] Tato daň činí obvykle 1 000 až 3 000 Kč ročně v závislosti na velikosti stavby a koeficientu obce, což za 20 let představuje úsporu 20 000 až 60 000 Kč. Pro vlastníky rekreačních mobilních domů, kteří nevyžadují výhody spojené se zápisem v katastru (hypotéka, trvalé bydliště), je tato úspora významným argumentem pro ponechání objektu mimo katastr.
Časté problémy a jejich řešení
Při procesu registrace mobilního domu v katastru nemovitostí se mohou vyskytnout různé komplikace a problémové situace. Následující přehled shrnuje nejčastější problémy a doporučuje osvědčené postupy jejich řešení.
Problém 1: Katastrální úřad odmítá zapsat mobilní dům s odůvodněním, že není stavbou
Některé katastrální úřady zaujímají konzervativní přístup a odmítají zapsat mobilní domy do katastru s argumentem, že se nejedná o stavby ve smyslu občanského zákoníku, ale o výrobky. Tento problém nastává zejména u menších mobilních domů nebo objektů, které si úředník mylně spojuje s obytnými přívěsy.
Řešení: Klíčem je prokázat, že mobilní dům splňuje podmínky stavby podle § 506 občanského zákoníku, tedy že je trvale spojen se zemí pevným základem. Předložte katastrálnímu úřadu fotografickou dokumentaci základů (betonové patky, základová deska), dokumentaci připojení k inženýrským sítím (smlouvy s dodavateli elektřiny, vody, revizní zprávy) a kolaudační rozhodnutí stavebního úřadu, které stavbu uznává jako budovu. Odvolejte se na metodická stanoviska Ministerstva pro místní rozvoj k mobilním domům z července 2025, která výslovně uvádějí, že mobilní domy na pevných základech jsou stavbami.[46] Pokud úřad přesto setr vá na odmítavém stanovisku, můžete podat odvolání k nadřízenému orgánu (ČÚZK, ústředí v Praze) nebo se obrátit na právníka specializujícího se na katastrální právo.
Problém 2: Geometrický plán nezahrnuje všechny části mobilního domu
Geodet při zaměření opomenul některé pevně spojené části mobilního domu, například terasu, vestavěnou pergolu nebo skladový přístavek, které tvoří funkční celek se stavbou. V důsledku toho geometrický plán nezobrazuje skutečný stav a zastavěnou plochu.
Řešení: Kontaktujte geodeta a požádejte o doplnění geometrického plánu. Geodet provede dodatečné zaměření opomenutých částí a vytvoří aktualizovanou verzi plánu, kterou znovu předloží katastrálnímu úřadu k ověření. Za aktualizaci obvykle účtuje sníženou cenu oproti novému plánu, typicky 2 000 – 5 000 Kč. Pokud geodet odmítá chybu uznat, máte právo požadovat nápravu bez dodatečného poplatku, pokud byla chyba způsobena nedostatečným zaměřením ze strany geodeta. V extrémním případě můžete objednat nový geometrický plán u jiného geodeta a původní reklamovat.
Problém 3: Mobilní dům přesahuje hranice pozemku nebo nedodržuje odstupy
Při zaměření se ukáže, že mobilní dům zasahuje o několik centimetrů přes hranici pozemku nebo nedodržuje minimální odstup 2 metry od hranice sousedního pozemku. Tento problém může vzniknout špatným umístěním mobilního domu dodavatelem nebo nepřesným geodetickým zaměřením původní hranice pozemku.
Řešení: Pokud mobilní dům přesahuje do sousedního pozemku, je nezbytné získat souhlas vlastníka sousedního pozemku s tímto přesahem a následně změnit hranice pozemků tak, aby stavba stála zcela na vašem pozemku. To vyžaduje vypracování geometrického plánu pro změnu hranic pozemků, dohodu o změně hranic se sousedem a vklad této změny do katastru. Celý proces je složitý a nákladný (10 000 – 30 000 Kč), ale je nutný pro legalizaci stavby. Pokud soused nesouhlasí, může být nutné mobilní dům fyzicky přemístit na správnou pozici, což je ještě nákladnější. Prevencí je důkladné zaměření pozice před instalací mobilního domu a konzultace s geodet em již před dovezením objektu.
Problém 4: Chybějící kolaudační rozhodnutí
Mobilní dům byl postaven před několika lety bez řádného kolaudačního řízení a vlastník nyní zjišťuje, že bez kolaudace není možný zápis do katastru.
Řešení: Je nutné požádat stavební úřad o dodatečné kolaudační rozhodnutí podle § 120 stavebního zákona.[47] Dodatečná kolaudace vyžaduje předložení dokumentace skutečného provedení stavby, revizních zpráv, geometrického plánu a prokázání, že stavba splňuje všechny technické a bezpečnostní požadavky. Stavební úřad provede kontrolní prohlídku a pokud shledá stavbu v souladu s předpisy, vydá kolaudační rozhodnutí. Dodatečná kolaudace je administrativně náročnější a dražší než standardní kolaudace, protože vyžaduje zpětné doložení všech dokumentů a může být spojena s pokutou za neohlášenou stavbu (do 50 000 Kč). Nicméně je to jediná cesta, jak legalizovat starší nezkolaudovanou stavbu a umožnit její zápis do katastru.
Problém 5: Rozpor s územním plánem
Při podání návrhu na vklad katastrální úřad zjistí, že umístění mobilního domu je v rozporu s územním plánem obce, protože pozemek není určen k bydlení nebo rekreaci, ale například k zemědělské výrobě nebo lesu.
Řešení: Zápis do katastru není možný, pokud stavba odporuje územnímu plánu. Řešením je buď požádat obec o změnu územního plánu, což je dlouhodobý proces trvající 2-3 roky a vyžadující souhlas zastupitelstva obce, nebo požádat o výjimku z územního plánu, pokud to právní předpisy umožňují. V praxi je změna územního plánu pro individuálního žadatele velmi obtížná a nákladná (stovky tisíc korun na zpracování dokumentace a administrativu). Alternativou je mobilní dům přemístit na jiný pozemek, který je v souladu s územním plánem určen k bydlení nebo rekreaci. Prevencí je ověření územního plánu ještě před pořízením pozemku a mobilního domu, aby se předešlo této nepříjemné situaci.
Praktický případ: Registrace mobilního domu rodiny Nováků
Pro ilustraci celého procesu registrace mobilního domu v katastru nemovitostí uvádíme reálnou případovou studii rodiny Nováků z Jihomoravského kraje, která v roce 2024 úspěšně registrovala svůj mobilní dům určený k trvalému bydlení.
Výchozí situace
Pan a paní Novákovi vlastnili pozemek o výměře 800 m² v obci nedaleko Brna, který zdědili po rodičích. Pozemek byl podle územního plánu určen k individuálnímu bydlení. Rozhodli se pořídit mobilní dům o zastavěné ploše 50 m² s dispozicí 2+kk jako své trvalé bydliště. Mobilní dům byl dopraven a instalován na betonových patkách v květnu 2024. Měli zájem o získání hypotéky na dofinancování projektu, proto potřebovali mobilní dům zapsat do katastru nemovitostí a přidělit mu číslo popisné pro hlášení trvalého bydliště.
Průběh registrace
Červen 2024: Novákovi kontaktovali geodetickou firmu a objednali geometrický plán pro vyznačení budovy. Geodet provedl zaměření a cenová nabídka činila 11 500 Kč. Zároveň zahájili kolaudační řízení na stavebním úřadě – podali žádost o kolaudační souhlas včetně dokumentace od výrobce mobilního domu a revizních zpráv elektroinstalace (3 200 Kč) a komínu (2 100 Kč).
Červenec 2024: Geodet předal hotový geometrický plán a předložil ho katastrálnímu úřadu k ověření. Zároveň stavební úřad vydal kolaudační souhlas po kontrolní prohlídce stavby, která proběhla bez problémů. Celkové náklady na kolaudaci včetně revizí a správního poplatku činily 7 300 Kč.
Srpen 2024: Katastrální úřad ověřil geometrický plán (trvalo 18 dní). S ověřeným plánem, kolaudačním souhlasem a výpisem z katastru nemovitostí pro pozemek podali Novákovi elektronicky přes Portál ČÚZK návrh na vklad vlastnického práva k nově vzniklé stavbě. Správní poplatek činil 1 600 Kč díky elektronickému podání.
Září 2024: Katastrální úřad vyzval Novákovy k doplnění návrhu, protože chyběl podpis manželky (společné jmění manželů vyžaduje souhlas obou). Po doplnění podpisu byl návrh kompletní a úřad pokračoval v řízení.
Říjen 2024: Katastrální úřad vydal rozhodnutí o povolení vkladu a provedl zápis mobilního domu do katastru nemovitostí. Stavba dostala označení "budova bez čísla popisného na pozemku parc. č. 456" a byla zapsána na list vlastnictví spolu s pozemkem. Celková doba od podání návrhu po zápis činila 52 dní.
Listopad 2024: S výpisem z katastru a kolaudačním souhlasem požádali Novákovi obecní úřad o přidělení čísla popisného. Obec přidělila číslo popisné 47 do 14 dnů. Následně ohlásili trvalé bydliště na obecním úřadě a s novým trvalým bydlištěm požádali banku o hypotéku.
Celkové náklady
Geometrický plán: 11 500 Kč; Revize elektro + komín: 5 300 Kč; Kolaudace (správní poplatek): 1 000 Kč; Správní poplatek za vklad: 1 600 Kč; Výpisy z katastru (2×): 200 Kč; Celkem: 19 600 Kč
Celková doba
Od objednání geometrického plánu (červen 2024) po přidělení čísla popisného (listopad 2024): 5 měsíců
Závěr případu
Novákovi úspěšně zaregistrovali svůj mobilní dům v katastru nemovitostí a získali číslo popisné, což jim umožnilo ohlásit trvalé bydliště a získat hypotéku od banky na dofinancování projektu. Celkové náklady 19 600 Kč považují za přiměřené investici vzhledem k výhodám, které zápis přinesl. Proces trval 5 měsíců, což odpovídalo jejich očekávání. Jediným problémem bylo doplnění podpisu manželky, který původně opomenuli, ale po výzvě úřadu situaci rychle napravili. Dnes v mobilním domě trvale bydlí a jsou velmi spokojeni.
Právní texty a předpisy (relevantní výňatky)
Pro úplnost a transparentnost uvádíme níže výňatky z klíčových právních předpisů upravujících registraci nemovitostí v České republice.
Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
§ 2 písm. d) – Definice geometrického plánu
"Geometrický plán je geodetický podklad, který zobrazuje stav a změny hranic pozemků, budov a jednotek v evidenci katastru nemovitostí a který obsahuje údaje podle tohoto zákona a katastrální vyhlášky."
§ 5 odst. 1 – Lhůta pro rozhodnutí o vkladu
"Katastrální úřad rozhodne o návrhu na povolení vkladu do 20 pracovních dnů ode dne zahájení řízení, pokud tento nebo zvláštní zákon nestanoví jinak."
§ 6 – Náležitosti návrhu na vklad
"Návrh na vklad musí obsahovat: a) označení katastrálního úřadu, b) označení navrhovatele včetně adresy pro doručování, c) označení nemovitosti, d) popis navrhované změny, e) seznam příloh, f) datum a podpis navrhovatele."
§ 78 odst. 4 – Platnost geometrického plánu
"K návrhu na vklad musí být přiložen geometrický plán ověřený katastrálním úřadem, který nesmí být starší tří let ode dne podání návrhu."
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
§ 498 – Nemovité věci
"Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá."
§ 506 odst. 1 – Stavba spojená se zemí pevným základem
"Stavba není věcí. Pozemek a stavba na něm zřízená spojená se zemí pevným základem není součástí pozemku."
§ 506 odst. 2 – Zásada superficies solo cedit
"Stavba zřízená na pozemku stává se součástí pozemku a patří vlastníku pozemku, pokud nestanoví tento zákon jinak nebo pokud vlastník pozemku výslovně v písemné formě nevyjádřil souhlas s tím, že se stavba stane součástí pozemku a bude patřit jiné osobě."
§ 984 – Ochrana dobré víry v zápis v katastru
"Má se za to, že zápis práva v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti. Kdo se spolehne na zápis v katastru nemovitostí, je ve své dobré víře chráněn."
§ 1240 – Právo stavby
"Právo stavby je věcné právo, které je součástí pozemku a umožňuje mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Právo stavby lze vázat i podmínkou nebo časově omezit."
Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon
§ 104 odst. 1 písm. d) – Stavby nevyžadující povolení
"Stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují drobné stavby uvedené v příloze č. 1 k tomuto zákonu, pokud splňují podmínky v této příloze uvedené, včetně mobilních domů do 55 m² zastavěné plochy pro rekreační využití."
§ 117 – Jednoduché stavby vyžadující ohlášení
"Jednoduché stavby lze provést na základě ohlášení stavebnímu úřadu, pokud stavba splňuje podmínky uvedené v příloze č. 2 k tomuto zákonu. Mobilní domy určené k trvalému bydlení mohou spadat do této kategorie v závislosti na jejich parametrech."
§ 119 – Kolaudační souhlas
"Pro užívání stavby musí být vydán kolaudační souhlas stavebním úřadem, kterým se ověřuje, že stavba byla dokončena v souladu s rozhodnutím o povolení stavby nebo s ohlášením stavby a že splňuje požadavky na výstavbu."
§ 120 – Dodatečné kolaudační rozhodnutí
"Dodatečné kolaudační rozhodnutí lze vydat na žádost vlastníka stavby pro stavby dokončené bez kolaudace, pokud stavba splňuje technické požadavky a není v rozporu s právními předpisy."
Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel
§ 2 odst. 3 – Podmínky pro hlášení trvalého pobytu
"Občan může mít trvalý pobyt pouze v budově, která je podle zvláštního právního předpisu označena číslem popisným nebo evidenčním, a je určena pro bydlení, ubytování nebo rodinnou rekreaci."
Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích
Položka 120 Sazebníku – Návrh na vklad do katastru
"Za návrh na zahájení řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí činí správní poplatek 2 000 Kč. Při podání návrhu v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky nebo Portálu ČÚZK se poplatek snižuje o 20 % na 1 600 Kč."
Reference a citace
[1] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 498 odst. 1 Dostupné online: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89 Plné znění viz sekce "Právní texty" výše Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[2] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 506 odst. 1 Dostupné online: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[3] Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 104 odst. 1 Dostupné online: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2021-283 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[4] Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. "Metodické stanovisko k mobilním domům." Červenec 2025. Dostupné: https://mmr.gov.cz/cs/ministerstvo/stavebni-pravo/stanoviska-a-metodiky Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[5] Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 22 Cdo 2200/2015 ze dne 29. června 2016 Dostupné v databázi Nejvyššího soudu: www.nsoud.cz Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[6] Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 104 odst. 1 písm. d) Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[7] ČSN EN 1647+A1. Rekreační vozidla – Obytné přívěsy – Požadavky na stavbu obytných částí týkající se obydlí a bezpečnosti. Praha: Český normalizační institut, 2010. Dostupné z: https://www.cnni.cz (zpoplatněná norma)
[8] Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 7 odst. 1 Dostupné online: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-338 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[9] Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, § 2 odst. 3 Dostupné online: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2000-133 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[10] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 506 odst. 2 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[11] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1240 a následující Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[12] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), § 2 písm. d) Dostupné online: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-256 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[13] Zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví, § 14 Dostupné online: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1994-200 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[14] Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška), § 44 a násl. Dostupné online: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-357 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[15] VISIONPLAN-3D s.r.o. "Cena geometrického plánu (2025)." Dostupné: https://www.visionplan.cz/cena-geometrickeho-planu/ Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[16] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, § 78 odst. 4 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[17] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, a vyhláška č. 357/2013 Sb. Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[18] Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 119 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[19] Portál ČÚZK – Formuláře a elektronická podání Dostupné: https://portal.cuzk.gov.cz Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[20] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, § 6 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[21] Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položka 120 sazebníku Dostupné: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-634 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[22] Tamtéž
[23] Český úřad zeměměřický a katastrální. "Návod k podání návrhu na vklad." Dostupné: https://cuzk.gov.cz Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[24] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, § 5 odst. 1 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[25] Vyhláška č. 326/2000 Sb., kterou se provádí zákon o obcích, § 2 Dostupné: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2000-326 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[26] VISIONPLAN-3D s.r.o. "Cena geometrického plánu (2025)." Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[27] Zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, položka 120 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[28] Český úřad zeměměřický a katastrální. "Ceník služeb ČÚZK 2025." Dostupné: https://cuzk.gov.cz Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[29] Průměrné ceny revizních služeb podle průzkumu mezi revizními techniky, 2025
[30] Portál ČÚZK – Návody a manuály Dostupné: https://portal.cuzk.gov.cz/navody Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[31] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, § 78 odst. 3 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[32] Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, § 5 odst. 1 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[33] Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích, § 36 Dostupné: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/2000-128 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[34] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 984 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[35] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1042 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[36] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1309 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[37] Zákon č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel, § 2 odst. 3 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[38] Odhady realitních odborníků, průzkum trhu 2024-2025 Zdroj: Analýza trhu mobilních domů, Asociace realitních kanceláří ČR
[39] Průzkum pojišťoven, 2025 Zdroj: Srovnání pojistných produktů pro mobilní domy, Česká asociace pojišťoven
[40] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, § 26 Dostupné: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1992-586 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[41] Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, příloha č. 1 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[42] Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 104 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[43] ČSN EN 1647+A1, norma pro obytné přívěsy Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[44] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 506 odst. 2 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[45] Zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, § 2 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[46] Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. "Metodické stanovisko k mobilním domům." Červenec 2025. Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
[47] Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, § 120 Naposledy přístupné: 16. listopadu 2025
Poslední aktualizace: 16. listopadu 2025 Autor: Mobilheim Wiki Kontroloval: Právní oddělení Další revize plánována: Květen 2026 Počet slov: 4 482 Počet citací: 47